耆英饑饉

　　法制晚報訊(記者 汪紅 實習生 李瑩瑩) 案件回放
　　張某是北京市朝陽區的城市居民，考慮到將來養老，經朋友介紹，2009年8月購買了李某位於懷柔區的一處農民自建房，二人簽訂了《宅基地及地上房屋轉讓協議》。
　　協議中約定張某出資13萬元購買李某的5間磚房及宅基地的永久使用權，並約定任何一方不得反悔。
　　協議簽訂後，張某支付了錢，李某則將房屋交由張某居住至今。
　　現在因該區域房屋價格上漲較快，且面臨著拆遷，李某以其家人不同意出售為由，想解除之前簽訂的轉讓協議，聲稱如若張某不同意，就到法院去起訴要求確認協議無效。
　　讓張某不清楚的是，城市居民購買農村房屋，到底有沒有法律保障？
　　律師說法城市居民買農村自建房合同無效
　　王秀全律師表示，根據《土地管理法》第63條的規定，農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。
　　同時，根據國務院辦公廳出台的規範農村住宅用地的相關通知，規定農村住宅用地只能分配給本村村民，且擁有農村住宅用地的村民不得向城市居民出售，城市居民也不得到農村購買宅基地、農村住宅或“小產權房”，兩者之間的房屋買賣合同無效。
　　根據上述規定，本案中張某購買的房屋是農村宅基地上的自建房，雖然張某已經交付了相應的房款，並已居住多年，但因雙方之間的買賣合同違反國家法律和政策的剛性規定，應屬於無效。
　　村民將房屋轉讓他人不能申請宅基地
　　王秀全律師表示，除了城市居民不得購買農村住宅用地外，不同村落之間的房屋買賣也是禁止的。
　　我國規定，非同一集體(不同村落)經濟組織成員之間的房屋買賣合同，侵害了集體的公共利益和他人的合法權益，不能辦理宅基地過戶登記，合同是無效的。
　　而如果是同一集體經濟組織(同村)，其買賣行為應當是允許的，法律沒有禁止的，但是只能轉讓給符合申請宅基地條件的成員，並且村民將房屋轉讓他人後，將不能再申請宅基地。
　　這種集體組織成員之間的房屋買賣合同是有效的。
　　特別提示

　　買房前要看清“兩證”
　　王秀全律師提醒，在買房前，既要查看出賣方的房屋所有權證，也要審查土地使用權證，確保所買房屋不屬於農村宅基地上的自建房或“小產權房”。
　　如果購買方明知房屋性質為農民自建房，應視為雙方均有過錯，出賣人如果在訴訟中要求買受人支付房屋使用費，一般不會得到法院的支持。
　　對於買受人要求支付購房款的利息及房屋升值導致的經濟損失，法院會根據案件的具體情況，確定具體的補償額度。
　　文/記者 汪紅 實習生 李瑩瑩
　　北京濟和律師事務所合伙人，專業婚姻家庭律師，兼有中華人民共和國拍賣師資質、中華人民共和國婚姻家庭咨詢師二級資質和三級資質及中華人民共和國心理咨詢師資質。北京離婚律師網(www.bjlhlawyer.com)高級合伙人兼首席律師。
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(原標題：城裡人買農村自建房 簽合同沒用)
（編輯：SN054）